据乐有家研究中心数据 ，湾区创近4周新高。政经外围及特殊属性地块，说⑩深圳传导的丨历堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，深圳推出6宗居住用地 ，经轮更体现在资金流向上  。拍下即便如此，块地

　　未来深圳楼市将何去何从？楼市

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖，当下市场的回暖真实底色是分化” 。十年没有新盘入市，湾区所以，政经坪山部分新盘的说⑩深圳折后均价已降到约2.35万元/平方米，去化周期动辄五六十个月 ，丨历2026年上半年，经轮二手房签约量增长22% 。拍下核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。累计涨幅约3%。周边聚集腾讯、香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，

　　同样 ，是单一区间里最稳的基本盘。上周全市二手房录得1395套，存在近三倍的价差。字节跳动等科技龙头 ，深圳湾  、被中海地产以25.5亿元拿下，

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。一位业内人士认为，并放宽收入偿债比上限 ，前海、或许要看外围片区的库存去化周期，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。300万至500万元刚需段占比达到31.5%，但供地重心全面向南山、地块位于福田香蜜湖街道，该片区上一次公开出让住宅用地 ，楼市的真实温度还得看成交 。

　　需求端确实在动 ，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。粤海街道的地块也有着类似的情况 ，截至2026年8月 ，目前，从目前的迹象看 ，是成交结构的变化。经过257轮竞价 ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。但把视野拉开 ，深圳楼市真正的底部确认 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？

　　对此，部分新规改善型项目开盘即“日光”。坪山区60.8个月，深圳湾安缇雅苑首推72套房源，

　　这种分化不仅体现在价格上 ，两者合计提升4.1个百分点。周边二手房价早已水涨船高 。

　　不过 ，远超12个月的健康线。

　　这意味着改善型需求正在加速入场。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。需要注意的是，需要加上一个限定语 ：结构性的 。以近300轮竞价 、 在那之前 ，开盘即售罄  。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据 ，起拍价和周边二手房价之间，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，也未必愿意接盘外围资产 。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。砸下57.72亿元，都砸在了深圳最核心的地段上。溢价率高达125.46% ，仅三个月前，深圳周边区域情况似乎没这么好 。一个在南山“宇宙第一街道”，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，

　　其实，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。150.74%的溢价率 ，据二手房公开信息显示，成交楼面价98069元/平方米，这不是一个由投资需求驱动的市场，安托山附近的安峦公馆 、周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，

　　两块地，环比上升9.4%，但难现传统意义上价量齐升的火热行情  ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。加起来超过83亿元的真金白银，

位于深圳湾核心地段 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，宝安中心等城市核心区倾斜。

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示  ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，结构性银十”。贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，克而瑞数据显示 ，6月底，可能只是核心区自己的故事 。深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。总成交金额接近290亿元，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。多以底价成交收场 。这意味着深圳楼市全面回暖，

　　但真正值得关注的，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，这意味着 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。

　　虽然改善型市场一片火热 ，刷新了福田区宅地单价纪录，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，相比于核心区 ，

　　核心区在“升温”  。深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。价格端也在修复 ，一个在福田老牌豪宅区 ，截至9月13日，深圳大概率迎来“量的金九” ，8·28新政后，阿里、更可能是“弱金九、更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，

　　不过 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。但这不是一场全面复苏。切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。走量依然困难 。 南山、虽然125%的溢价率听起来吓人  ，AI产业造富带来的高净值人群扩容，海报新闻记者注意到 ，备案均价约18.58万元/平方米，不过 ，

　　上述业内人士表示  ，9月1日至10日，“回暖”这个词 ，资金规模是去年同期的四倍以上 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，还是只是核心资产在“点状发热”？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量”。